김다훈 부동산 칼럼 - 오피스 리츠에 대한 분석

안녕하세요, 이번 칼럼에서는 오피스 리츠에 대한 분석에 대해 이야기해 보려 합니다. 이야기에 앞서, 여러분은 철근콘크리트라는 건축 재료를 알고 계실겁니다. 철근 콘크리트의 재밌는 점은 철근과 콘크리트가 열팽창계수가 같아 여름에도, 겨울에도 철근과 콘크리트는 “철근콘크리트”로 있을 수 있다는 점인데요. 이런 경우 철근과 콘크리트는 시너지가 있다고 말합니다. 부동산도 마찬가지에요. 시너지가 있는 부동산은 생산을 위한 원가보다 높은 가치를 인정받곤 합니다.

마이다스캐드가 들려주는 M칼럼!!

김다훈 감정평가사의 “건강하게 돈되는 부동산 투자이야기”

필진. 감정평가사 김다훈

감정평가사

빅데이터분석기사

브런치 '양파로야구' 작가

(전) 대화감정평가법인 본사 근무 / (현) 감정평가법인 신원 근무

01. INTRO

철근 콘크리트

그림 1 출처: 나무위키(철근 콘크리트)

02. 오피스 부동산과 시너지

우리나라의 부동산 체계는 토지와 건물로 이원화 되어있고, 감정평가 역시 토지와 건물을 나누어서 개별로 평가합니다. 그리고 산정된 토지가치와 건물가치의 합을 부동산의 가치로 표시하는데요. 하지만, 토지와 건물이 시너지를 갖는 건축물은 토지와 건물을 일괄로 평가해서 그 가치를 산정합니다. 오피스 부동산이 그런 경우죠.

예를 들어, 어떤 오피스 빌딩이 토지 1200억 건물 2300억으로 평가되었으나 그 일괄 가치는 4000억으로 평가되었다고 가정해 볼까요? 이 때 어떤 사람은 1200억과 2300억으로 4000억을 벌 수 있다면 빌딩을 안 지을 사람이 누가 있겠느냐 반문할 수도 있어요.

하지만 이런 생각은 언제 태도를 바꿀지 모르는 시장을 전혀 고려하지 않은 질문이에요. 앞선 예에서 4000억으로 평가된 오피스 빌딩의 일괄가치에는 시장의 불확실성과 위험이 반영됩니다. 좀 더 깊이 들어가면 환원율(R)에서 불확실성과 위험이 반영되는데, 이론적인 부분은 생략하도록 할게요.

요약하자면 토지와 건물이 시너지를 갖는 경우, 토지와 건물의 개별 가치보다 토지, 건물의 일괄 가치가 더 높은 가치를 가질 수 있으며, 이런 경우 시장의 불확실성과 위험이 반영된다는 것인데요. 이제 이런 관점에서 오피스 리츠의 투자 방법을 고민해 볼까요?

03. 오피스 리츠의 수익가치

앞서 시너지를 갖는 부동산이 있다고 전제하였죠? 오피스 리츠는 임대수익이 발생한다는 점에서 토지와 건물의 가치를 상회하는 일괄가치를 인정받을 수 있어요. 수익형 부동산의 감정평가는 1기의 임대료를 환원해서 평가하는데, 간단히 말해서 이런 거에요.

예를 들어, 은행에 100억을 맡긴 경우 이자로 5억을 매년 받을 수 있다고 가정해 볼까요? 그런데 어떤 수익형 부동산 A의 1년 임대료가 5억이라고 하네요. 이 경우, 이 수익형 부동산 A의 가치를 추정해 볼까요? 은행에 100억을 맡기면 매년 5억, 하지만 부동산 A의 1년 임대료도 5억. 이 경우 은행은 신용이 높고 위험이 적으니 부동산 A의 가치는 100억보다 작아야겠죠? 왜냐하면 부동산 투자는 은행 예금보다 위험이 높으니까요. 이 경우 추가적인 정보가 없다면 대략 부동산 A의 가치는 100억 미만이라는 판단을 내릴 수 있을 거에요.

오피스 리츠가 보유한 투자자산의 가치 측정은 이런 논리에 추가적 정보를 더함으로써 구체화됩니다.

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