「건축법」의 주요한 제정 목적은 건축으로 인한 위험으로부터 사람을 보호하기 위한 것입니다. 따라서 법에서 규제대상으로서 위험한 것을 규정하고 이를 관리하고 있습니다. 「건축법」에서 규정하고 있는 것은 위험한 물체로서 ‘건축물’과 위험한 행위로서 ‘건축(신축·증축·개축·재축·이전)’입니다.

다시 말해 「건축법」 입장에서 ‘건축’이란 대지에 위험한 물체인 ‘건축물’을 만들어내는 위험한 행위인 것입니다. 그러므로 「건축법」에서는 그 위험성을 해제하는 요건인 허가요건을 규정하고 그 요건에 부합하여야만 건축을 할 수 있는 것입니다. 그런데 건축물의 건축만 위험한 것으로 범주화하여 관리하면 되는 것일까요?

예를 들어 도심지 건축물 위에 설치된 광고탑이나 축대 등의 축조로 인한 위험성은 없는 것일까요? 혹은 아파트 분양을 위해 일시적으로 세우는 견본주택 등은 안전한 것일까요? 「건축법」은 이와 같은 것도 관리해야겠다고 판단하나 이들을 ‘건축물’로 보지는 않습니다. 그래서 이러한 것들은 관리등급을 낮추어 위험한 것에 준하는 물체(공작물, 가설건축물)와 행위(대수선 2 등)로 구분하여 규정하고 관리합니다.

위험한 물체로서의 건축물, 사진은 런던 시청사 Ⓒ이재인
위험한 물체에 준하는 공작물, 사진은 기계식 주차장 <출처: (CC BY-SA) Popolon@Wikimedia Commons>

01. 건축물의 요건

「건축법」에서 건축물은 다음과 같이 규정하고 있으며, 건축물의 요건에 대해 3대 기본개념 요소와 2가지 추가해석 요소, 그리고 확장 및 예외적인 인정하고 있는 것으로 살펴보고자 합니다.

「건축법」에서 ‘건축물’을 정의하는 3대 기본개념 요소

1) 공작물일 것
사람이 만든 물체라는 의미로, 자연적으로 형성된 동굴 등은 공작물이 아닙니다.

2) 토지에 정착할 것
예를 들어 장거리를 여행하는 기차나 크루즈 선박 객실의 경우는 그 내부에 거주 기능이 있는 공작물로 내부 기능이나 실내 이미지를 보면 얼핏 건축물과 유사해 보일 수도 있습니다. 그러나 이들 기차나 배는 토지에 정착하지 않았으므로 건축물이라고 부르지는 않습니다.

3) 지붕이 있을 것
건축물은 최소한의 눈이나 비를 막아줄 은신처(shelter)의 기능을 해야 하므로 지붕이 필요합니다. 또한 지붕은 구조적으로 이를 떠받쳐 줄 ‘기둥’이나 ‘벽’이 필요합니다. 때문에 규정에 ‘지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것’이라고 정의하고 있는 것입니다.

「건축법」에서 정의하는 건축물 Ⓒ이재인

「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 추가해석 요소

4) 거주성
「건축법」에서 ‘건축물’을 정의하는 관점으로 보자면 ‘바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호’는 건축물이어야 합니다. 그러나 「건축법」에서 지하대피호는 별도로 ‘공작물’로 분류하여 구분하고 있습니다(「건축법 시행령」 제118조 제1항 제6호). 이는 「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 요소가 토지 정착성과 지붕의 유무뿐만이 아니라는 것을 의미합니다. 일반 건축물과 지하대피호를 구분하고 있는 것은 상시적으로 사람이 머무는 공간인가의 여부인 것입니다.

5) 독립성
「건축법」에서 ‘건축물’을 판단하는 또 다른 요소는 ‘독립성’의 여부로 건축물이 단독으로 그 기능을 수행할 수 있는지의 여부입니다. 이것은 「건축법」에서 ‘건축물의 용도’를 보는 관점에서 유추 해석할 수 있습니다. 건축물의 용도는 개별 실 단위로 구분하지 않고 건축물 개별 동 단위로 구분됩니다. 예 를 들어 대학교 건축물 안에는 강의실뿐 아니라 ‘문화 및 집회시설’에 해당하는 공연장도 있습니다. 이 경우 공연장은 ‘문화 및 집회시설’이 아니라 ‘교육연구시설’에 ‘부속건축물’ 혹은 ‘부속용도’로 판단합니다.

대학교 내 콘서트 홀이나 체육관 등 개별 건축물(동)은 여러 용도가 뒤섞여 있어도, 이들은 대학캠퍼스(교육연구시설)의 기능을 위한 부속건축물로 봅니다.

사진은 Texas State University
<출처 : (CC BY-SA) Shane.torgerson (Shane Torgerson) @Wikimedia Commons>

이와 마찬가지로 건축물의 용도변경도 개별 실 단위로 인정되지 않고, 건축물 단위로 행정행위(허가 또는 신고)가 진행됩니다. 이러한 논지에서 「건축법」에서 ‘건축물’을 판단할 때 ‘독립성’ 여부를 그 근거로 삼고 있다고 유추해석 할 수 있습니다. 즉, 여기서 ‘독립성’이란 건축물이 독립적으로 원래의 목적한 기능을 수행 할 수 있는가라는 것입니다.

대학 강의동 안에 각 실 중 공연장이 있으나 계단이나 복도 등을 강의실과 함께 공유하고 있으므로 공연장으로서 독립적 기능을 할 수 없습니다.

따라서 이를 ‘문화 및 집회시설’인 공연장이라고 부르지 않고, 교육에 필요한 부속용도로 판단하여 건물 전체를 ‘교육연구시설’로 봅니다. Ⓒ이재인

그러나 ‘건축물’을 규정하는 「건축법」의 입장이 흔들리는 지점이 있는데, 바로 ‘근린생활시설’입니다. 근린 생활시설은 우리가 일상에서 흔히 보듯이 개별 건축물 안에 여러 가지 용도가 혼재하고 있습니다. 예를 들어 근린생활시설 안에는 ‘업무시설’인 사무소도 있고, ‘교육연구시설’인 학원도 있습니다. 때문에 근린생활시설에 한해서는 독립성이 없는 개별 실 용도변경도 인정하고 있습니다.


건축물 개념의 확장 및 예외적 인정

「건축법」은 사회상을 반영하고 기술의 발달을 수용해야 합니다. 그러나 사회와 기술 이 발달함에 따라 등장하는 다양한 건축물들을 「건축법」이 규정하는 건축물 3대 기본개념 요소로는 수용할 수가 없는 경우가 발생합니다.

예를 들어 지하상가는 지붕이 있는 것일까요? 고가도로 위의 건축물들은 토지에 정착한 것일까요? 이렇듯 기본개념이 모호한 공작물들이 나타나기 시작했고, 이들을 건축물의 범주로 포함하여 관리하기 위해 「건축법」은 ‘지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점 포·차고·창고’라는 규정을 나열하고 있는 것입니다.

「건축법」상 건축물이기 위해서는 3가지 기본개념 요소가 모두 충족해야만 합니다. 지붕이 없는 야구장이나 축구장과 같은 스타디움은 「건축법」상 건축물이 아닙니다. 또한 건축물 주변에 설치하는 담장이나 문도 3가지 기본개념 요소에 비추어 보면 건축물이 아닙니다. 담장이나 문의 경우 ‘이에 딸린 시설물’이라는 명시적 규정을 통하여 건축물로 포함하고 있습니다. 반면 스타디움은 어떠한 명시적인 규정 없이 묵시적으로 건축물 범위에 포함하고 있습니다. 스타디움의 경우 엄밀하게는 「건축법」상 건축물 규정에 부합하지는 않지만 사람들이 일시에 모여 경기를 관람하는 공간으로서 여러 가지 안전사고가 발생할 위험이 있고, 특별하게 이를 건축물이 아니라고 주장할 경우 실익이 없기 때문에 은근슬쩍 건축물의 범위에 포함되어 관리하고 있는 것입니다.
예외적으로 건축물의 범위에 포함되는 지붕 없는 경기장 <출처 : pixabay.com> 예외적으로 건축물의 범위에 포함되는 건축물에 부속하는 담장이나 문 Ⓒ이재인

02. 토지의 '정착성' vs 고정

「건축법」에서 ‘인위적으로 만든 공작물’ 중 위험한 물체로서 건축허가를 받도록 하는 ‘건축물’을 구분하는 제1요소는 토지의 정착성입니다. 여기서 조금 더 살펴봐야 할 것은 건축상황에서 ‘정착성’이라는 추상성을 구체화 할 때 현대건축의 다양성을 모두 수용할 수 없다는 한계가 있다는 점입니다.

‘토지에 정착한다’ 는 규정에서 ‘토지’란 일반적인 육지뿐만 아니라 부유식 건축물의 설치 등 건축적 이용이 가능한 공유수면 위에 고정된 인공대지, 해저(水底,海底) 등을 포함하며, ‘정착한다’는 것은 반드시 물리적으로 강하게 결합된 상태뿐만 아니라 본래의 이용목적을 위해 고정된 다양한 상태를 말합니다. 예를 들어 잔교(棧橋, pier) 등에 의한 계류(繫留), 체인, 기타 지지물에 의지해 매다는 것, 또는 앵커볼트에 의한 고정과 같은 상태도 포함합니다.

요코하마 대잔교 <출처: (CC BY-SA) @Wikipedia Commons>

세빛섬 Ⓒ이재인

때문에 「건축법」상의 토지의 정착성은 현대의 건축적 상황에 비추어 그 개념을 세분화 할 필요가 있습니다. 예컨대, 인위적으로 만든 공작물이 토지에 지속적으로 점유할 수 있는 ‘정착물’로서 건축물과 건축물에 비해 비교적 일시적인 ‘고정물’로서 ‘건축물로 간주하는 것’ 그리고 「건축법」상의 공작물과 구분 할 기준이 필요합니다. 일본 「건축기준법」의 경우, 차량을 이용한 공작물로서 ① 수시로 혹은 임의로 이동할 수 없을 것. ② 설비 배선이나 배관 등의 접속 방식이 간단한 착탈식이 아닌 것. 등을 기준으로 ‘건축물로 간주’하고 있습니다.

03. 건축물에 준하여 관리하는 공작물

“공작물”이란 건축물 개념에 비추어 토지에 정착하여 있고, 상시적 거주성이 없는 것으로서, 건축물이 있는 대지에 기존 건축물과 공간 및 시간적으로 분리(사용 승인 후 설치)하여 축조하거나 건축물이 없는 대지에 축조하는 구조물로서 영 제118조에 규정하고 있는 것 등을 의미합니다.

8m이하의 철골조립식 주차장은 건축물사용 승인이후에 건축물 상부에 건축된 경우에도 공작물로 봅니다.(건축행정길라잡이, 2009.p.402 참조)
건축물과 분리되어 축조되는 공작물 Ⓒ이재인

토지의 정착성의 경우, 물리적으로는 이동 가능한 정도로 토지 또는 건축물에 고정되어 있어도, 이를 분리하여 이동하기 위해서는 별도의 장치가 필요하고, 그 본래의 용도가 일정한 장소에 상당기간 존치되어 있어야 하고 또 그렇게 보이는 상태로 고정되어 있는 경우를 포함합니다.

「건축법」에서 건축 위험의 판단 등급은 ‘위험한가’와 ‘위험에 준하는가’에 따라 결정합니다. 일반적으로 위험한 행위는 ‘허가’로, 위험에 준하는 행위는 ‘신고’라는 행정 행위를 통해 구분하여 관리합니다. 또한 용어의 사용에 있어서도 ‘건축물’은 ‘건축한다’라고 하고 공작물의 경우는 ‘축조’라는 용어를 사용하여 구분하고 있습니다.

물론 예외적인 상황도 있습니다. 예를 들어 ‘가설건축물’의 경우는 하나의 가설건축물이라는 대상을 두고 어떤 경우는 허가대상 가설건축물(도시·군계획시설 및 도시·군계획시설 예정지에서 가설건축물)로, 어떤 경우는 신고대상 가설건축물(재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물)로 구분하여 관리하고 있습니다.

위험에 준하는 물체로서 신고대상인 공작물 Ⓒ이재인

전술하였듯이, 「건축법」에서 정의하고 있는 ‘건축물’의 개념만으로는 건축 위험을 모두 관리하고 있다고 할 수는 없습니다. 때문에 「건축법」에서는 ‘옹벽 등의 공작물에의 준용’이라는 규정을 두고 개별적으로 사례를 나열하여 규정하는 방식으로 건축안전의 대상범위를 추가적으로 확대하고 있습니다. 「건축법」에서 공작 물이 건축물이라는 대상범위를 추가적으로 확대하고는 있지만, 일반적으로는 공작물이 건축물을 아우르는 좀 더 넓은 개념이라고 생각하면 됩니다.

1. 남산 한옥마을 Ⓒ이재인 2. 런던 시청사 Ⓒ이재인 3. 피렌체 베치오 다리 <출처:(CC BY-SA) JoJan@Wikimedia Commons>
4. 경기장 <출처:pixabay.com> 5. 8m 넘는 고가수조 <출처:pixabay.com> 6. 6m 넘는 굴뚝, 장식탑·기념탑 <출처:pixabay.com>
7. 4m 넘는 광고탑<출처:pixabay.com> 8. 8m 이하 기계식 주차창 <출처:(CC BY-SA) Mariordo@Wikimedia Commons>
9. 철탑 <출처:pixabay.com>
건축물의 개념과 공작물 개념과의 비교 Ⓒ이재인

개념적인 범위로 보자면 지구상의 모든 물체 중 사람이 인위적으로 만든 공작물이 있고, 그 중 특히 「건 축법」에서는 건축물을 위험한 물체로 간주하고 일반적으로 허가를 받도록 하고 있습니다. 또한 건축물보다 넓은 개념 범위의 공작물 중 일부만을 추려서 위험에 준하는 물체로 판단하고 신고하도록 관리하고 있습니다. 물론 모든 건축물이 허가를 받아야 하는 것은 아니며, 용도지역, 건축규모, 건축물의 용도 등에 따라 서 건축물이라도 신고를 하도록 하는 경우도 있습니다.

1. 새 둥지 <출처:(CC BY-SA) Dixi~commonswiki@Wikimedia Commons>
2. 기념탑 Ⓒ이재인
3. 철탑 <출처:pixabay.com>
4. Capital Gate <출처:(CC BY-SA) FritzDaCat@Wikimedia Commons>
「건축법」에서 관리하는 물체의 개념과 범위 Ⓒ이재인

04. 건축을 전제로 대지조성과정에서 축조되는 공작물

건축물의 건축을 전제로 대지조성을 하는 과정에서 대지의 안전을 목적으로 건축물 이전에 공작물의 축조를 선행하여 공사하는 경우가 있습니다. 예를 들어 경사지에 주택단지 건축을 전제로 대지를 조성하는 과정에서 일단의 대지에 지하주차장 구조물을 설치하려 한다면, 이는 공작물로서 신고 대상인가 혹은 주택을 전제로 하는 것이므로 건축물에 딸린 시설로서 건축허가를 받아야 하는가 하는 것입니다.

「건축법」에서 건축물과 분리(시간적 분리 및 공간적 분리 모두 포함)되어 설치되는 일정 시설물은 공작물로서 건축신고를 하도록 하고 있습니다. 이러한 관점에서 택지조성과정에서 축조되는 지하주차장을 공작물로 건축신고하여야 한다고 주장할 수도 있습니다. 그러나 「건축법」에서 건축물과 분리되어 축조되는 시설물을 공작물로서 신고대상으로 규정하고 있는 것은 건축물과 동시에 건축 시에는 ‘건축물에 딸린 시설물’로 서 건축물에 해당하여 허가 대상이지만 사용승인 후에 필요에 따라 축조되는 공작물의 범위를 예측 할 수 없으므로 공작물로 규정하여 신고토록 하고 있습니다.

예를 들어 근린생활시설을 학원용도로 사용승인을 받아 사용하다가 교회로 사용하게 되어 건축물의 옥상에 교회탑을 축조하는 경우는 예측할 수 없는 상황입니다. 반면 택지조성은 주택을 건축할 목적으로 사전적으로 주차장을 축조한 경우라면 ‘....이에 딸린 시설물’로서 건축물로 보아야 할 것입니다(국토부 질의 회신 참조).

건축물로 간주하는 경우: 주택건축을 전제로 주차장 건축사례 Ⓒ이재인

건축을 전제로 축조되는 공작물 관련 기준

이 경우 이러한 시설물이 ‘건축물’인지 혹은 ‘공작물’인지의 행정행위 판단도 중요하지만, 허가를 받도록 하기 위해서는 ‘허가요건’ 또한 마련되어야 합니다. 예를 들어 주차장과 후에 건축될 주택과의 단면적 거리기준을 정하여 구조적 안전을 확인하는 내용을 골자로 하는 규정이 요구된다 하겠습니다.

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.