도시에 일정한 비율의 공지(空 地, Open Space)를 확보하는 것은 도시민의 휴식 등 삶의 질을 높이기 위한 도시 기능을 유지함에 있어 필수적입니다. 따라서 도시에는 일정한 비율의 공공공지(公 共 空 地) 가 확보되어 있습니다. 이러한 목적은 도시계획법적인 수단에 의해 달성되어야 하지만, 일정 규모 이상인 대규모 건축물의 경우 도시에 미치는 영향이 크므로 「건축법」에서는 건축물에 따라 일정 비율 이상의 공개공지(공개공간) 확보를 의무화하고 있습니다.

공개공지(公開空地, Open Space for Public Purposes)의 확보는 「건축법」에서 도시환경 차원의 허가요건(※건축허가요건 참조)으로 규정되어 있지만, 위해방지를 목적으로 하는 「건축법」보다는 토지의 효율성을 목적으로 하는 국토계획법상의 규정에 가깝다고 할 수 있습니다.

「건축법」에서 공지를 확보하도록 하는 규정은 크게 ① 대지 안의 공지 규정(※대지 안의 공지와 통로 참조), ② 대지의 조경 규정(「건축법」 제42조), ③ 공개공지 규정(「건축법」 제43조)이 있습니다. 이 규정들은 건축물의 건축 시 대지 안에 일정 공지를 의무적으로 확보하도록 한다는 공통점이 있습니다. 그러나 법 규정의 취지로 볼 때 대지 안의 공지 규정이 「건축법」의 위해방지(대피성 안전) 목적을 달성하기 위한 것이라면, 조경 및 공개공지 규정은 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위해서라는 점에서 규정 목적의 차이가 있습니다.

(좌) 도시의 공공공지, 피렌체의 시뇨리아 광장 <출처: (CC BY) Samuli Lintula @Wikimedia Commons>

(우)  뉴욕 맨해튼의 590 매디슨 애비뉴(구 IBM 빌딩)의 공개공간 <출처: Wikimedia Commons>

(좌)  도시 내의 공지 확보 계획 개념 Ⓒ이재인

(우) 「건축법」 상의 공지 확보 규정 Ⓒ이재인

01. 공개공지의 설치기준

(좌) 샌프란시스코 인터컨티넨탈 호텔의 테라스 <출처: (CC BY-SA) Staeiou @Wikimedia Commons>

(우)인터컨티넨탈 호텔 테라스의 공개공지 표시 <출처: (CC BY-SA) Staeiou @Wikimedia Commons>

 ‘공개공지’란 「건축법」 제43조 및 동법 시행령 제27조의 2에서 정한 바와 같이, 쾌적한 지역 환경을 위해 사적인 대지 안에 조성토록 강제하는, 일반 대중에게 상시 개방되는 공적 공간(POPS, Privately Owned Public Space)을 말합니다.

「건축법」에서 규정하고 있는 공개공지의 설치기준은 크게 4가지로, (1) 설치의무 대상 지역, (2) 설치의무 대상 건축물의 용도 및 규모 등, (3) 설치의무 면적, (4) 설치 형식이 있습니다.

설치의무 대상 지역
모든 건축물이 공개공지를 설치할 의무를 갖는 것은 아니며, 지역적으로 1. 일반주거지역, 준주거지역, 2. 상업지역, 3. 준공업지역, 4. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 도시화의 가능성이 크다고 인정하여 지정·공고하는 지역에 일정 용도 및 규모에 해당하는 건축물을 건축하는 경우에만 공개공지 설치의무가 있습니다.

공개공지 설치의무 대상 지역, 용도 및 건축규모 등 Ⓒ이재인

설치의무 대상 건축물의 용도 및 규모 등

<「건축법 시행령」 [별표1] 용도별 건축물의 종류>

설치의무 면적
공개공지의 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위에서 건축조례로 정하도록 규정하고 있습니다(「건축법 시행령」 제27조의2 제2항).

공개공지 규정은 조경 의무설치 규정과 함께 토지의 건축적 사용을 도시환경 차원에서 중복하여 제한하는 규정입니다.  따라서 공개공지면적은 조경면적으로 사용할 수 있도록 허용하고 있습니다(「건축법 시행령」 제27조의2 제2항 2문).공개공지 설치의무 면적 규정 개념 Ⓒ이재인

조경면적으로 활용 가능한 공개공지 개념 Ⓒ이재인

매장문화재의 현지보존 조치 면적은 공개공지면적으로 인정 Ⓒ이재인

 또한 매장문화재의 현지보존 조치 면적(「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행령」 제14조)도 공개공지 등의 면적이 될 수 있습니다(「건축법 시행령」 제27조의2 제2항 2문).

설치형식
공개공지는 공중(公 衆)이 이용할 수 있도록 설치해야 하며, 그에 따른 2가지 기준을 규정하고 있습니다.

1) 공개공지 등에는 물건을 쌓아 놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하지 않을 것
2) 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 파고라(퍼걸러, pergola) 등 건축조례. 또한 공개공지는 포켓공원(Pocket Park)이나, 쌈지공원 형태의 소규모 휴식시설로 설치하는 것이 일반적이지만 필로티(Pilotis)의 구조로 설치할 수도 있습니다.

도심지의 건물 사이에 설치된 포켓공원인 맨해튼의 팰리(Paley) 공원

<출처: Wikimedia Commons>

필로티 형식의 공개공지 Ⓒ이재인

02. 공개공지 설치 시의 인센티브

공개공지는 위해방지를 목적으로 하는 건축행위 규제가 아닙니다. 따라서 「건축법」에서는 공개공지 의무 대상 건축물이거나 의무 대상이 아님에도 불구하고 자발적으로 일정 면적 등(「건축법」이나 조례가 정한 면적 및 설치기준)의 공개공지를 설치하는 경우, 용적률 및 건축물의 높이제한(「건축법」 제60조)을 각각 1.2배의 범위에서 완화 적용할 수 있도록 하는 보상 규정을 마련하고 있습니다. 만약 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정한 바에 따릅니다(「건축법」 제43조 제2항 및 동법시행령 제27조의2 제4항).

예를 들어, 용적률 최대한도가 200%인 제2종 일반주거지역에서 바닥면적 합계가 5,000㎡ 이 상인 미술관을 건축할 경우, 공개공지를 설치해야 합니다. 이때 제2종 일반주거지역의 용적률 최대한도인 200%의 1.2배를 인센티브로 받아 최대 240%까지 건축할 수 있게 됩니다.

공개공지 설치로 인한 높이제한 인센티브의 개념 Ⓒ이재인

의무 공개공지 설치로 인한 용적률 인센티브 사례 Ⓒ이재인

반면에 공개공지 설치의무 대상 지역의 경우는 설치의무 대상지역 외의 지역에 공개공지를 설치했다고 해도 인센티브를 받을 수는 없고, 의무 대상 지역에서 법에 규정된 면적(5,000㎡) 미만으로 건축한 경우임에도 불구하고 「건축법」상의 설치기준에 적합한 공개공지를 설치한 경우에는 용적률 및 높이제한의 인센티브 1.2배를 모두 받을 수 있습니다.

그러나 사업승인 대상 공동주택의 경우에는, 공개공지를 자발적으로 설치했다 해도 일반인들이 주택단지 안에 들어가 공개공지를 이용하기가 사실상 어렵기 때문에 인센티브를 주지 않습니다(「건축법 시행령」제27조의2 제5항).

03. 공개공지의 공적 활용

반월가 시위의 거점이었던 주코티 공원. 공적공간이라도
통행을 방해하지 않으면 일정기간 동안 점유할 수 있다.
<출처: (CC BY) David Shankbone @Wikimedia Commons>

공개공지의 공간은 누구나 상시로 이용할 수 있습니다. 그러나 공적인 목적을 지닌 경우 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있습니다. 다만 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지를 이용하는 데 지장을 주는 행위를 해서는 안 됩니다(「건축법 시행령」제27조의2 제6항).

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.