김다훈 부동산 칼럼 - 주택시장에 대한 전망

안녕하세요. 천고마비의 계절이기 때문일까요? 선선해진 날씨는 왠지모를 고양감까지 들게 합니다. 그럼, 이 기분에 이어 칼럼 시작하도록 하겠습니다. 저번 칼럼에서는 오피스 리츠에 대한 가치 추정 자료 및 감정평가 방법 등을 공유하였습니다. 그리고 칼럼의 맥을 소액투자 방법과 그에 필요한 정보 위주로 잡았었는데요.

마이다스캐드가 들려주는 M칼럼!!

김다훈 감정평가사의 “건강하게 돈되는 부동산 투자이야기”

필진. 감정평가사 김다훈

감정평가사

빅데이터분석기사

브런치 '양파로야구' 작가

(전) 대화감정평가법인 본사 근무 / (현) 감정평가법인 신원 근무

01. INTRO

이번 칼럼에서는 부동산의 소액 투자에서 조금 주제를 바꾸어 부동산 시장의 동향, 그중에서도 특히 강남권 아파트에 대한 동향에 따른 주택시장 동향 이야기를 먼저 하려고 해요. 왜냐하면 부동산은 고가의 자산이기 때문에 유효수요, 즉 지불 능력이 있는 수요의 움직임이 중요하기 때문인데요. ‘그들이 사는 세상’이 조금 움직이고 있기 때문입니다.

02. 강남스타일

최근 서울특별시 강남구에 소재하는 재건축 아파트들에 대한 분양권 감정평가 의뢰가 잦습니다. 담보 대출을 위한 감정평가뿐 아니라 증여세 산정을 위한 세무서 제출목적 감정평가 수요도 지속되고 있는데요. 아파트 값이 저점일 때 증여하는 것이 증여세를 줄일 수 있기 때문입니다. 그리고 이러한 움직임은 강남권 아파트 값의 저점이 멀지 않았다고 판단하는 소유자들이 늘어나고 있다는 것으로 볼 수 있어요. 또한 매매가 아닌 증여로서 소유권을 보존하려는 움직임은 강남권 아파트의 값은 앞으로도 상승할 것이라는 믿음을 반증하는 것으로 해석해 볼 수 있는데요.

그림 1 청담삼익아파트재건축사업관련, 김영준기자, “청담삼익, 이제 빠른 사업진행만 남았다”, 주거환경 life, 18.09.03,

여기서 재밌는 점은 강남권 아파트 분양권의 소유자들이 분양권을 증여하는 구체적인 심리입니다. 강남권 아파트의 소유자들은 다주택자에 대한 세금압박 속에서 한 번 강남 아파트의 소유권이라는 기득권을 잃으면 다시는 그 기득권을 회복할 수 없을 거라는 불안감 때문에 매매보다는 증여를 택하는데, 이런 관점에서 강남권 아파트 소유권은 단순한 자산을 넘어선 ‘그들이 사는 세상’의 기득권 개념이 되어가고 있다고 볼 수 있습니다. 특히 재개발 아파트의 분양권 증여는 세대를 넘나드는 부의 되물림 현상으로 볼 수 있을 겁니다.

이런 관점에서 주택 시장의 동향에 앞서, 강남권 아파트의 분양권이 어떤 구조로 가치가 형성되는지를 설명하기 위해 간단하게 분양권의 감정평가 방법에 대해 간단하게 소개하는 것이 좋을 듯 싶어요. 상증세법에서는 분양권을 조합원 입주권으로 표현하고 있는데요. 증여 목적으로 조합원 입주권의 감정평가를 진행하는 경우 조합원 입주권의 평가액은 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 ① 기준시점까지 납입한 금액과 ② 기준시점 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다.

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